2007年上海楼市又将进入尾声，在经历夏季攻势之后，近期沪上房地产市场进入一段相对平静的缓冲期，但是市场的需求量并没有出现大幅下降，因此市场供应量将成为影响未来走势的重要砝码。从相关统计数据中可以发现，各区的供求比都在上升，不少新开项目也仍然在短时间内快速消化。因此在年底即将到来的时刻，对于影响市场的供求关系进行分析，并相应推荐部分即将新开的项目，给购房者以参考。
新增供应出现上升趋势
供求关系是目前看来影响房地产市场走向的核心部分，其中在需求量居高不下的情况下，供应量变得尤为重要。从近期的一些统计数据发现，市场新增供应量出现了明显上升趋势。上海富阳提供的统计数据显示，绝对量上11月4日-11月10日商品房的新增供应量较上周有明显的上升趋势，而需求量与上周水平基本持平，其中供应量达到672121平方米，环比上升了141.38%，成交量达到了630115平方米，较上周下降了8.31%，在此基础上，本周供求比为1.07。
上海富阳分析师指出，受到上一周供给量体严重紧缩的影响，这一周供应量出现了明显回升的现象，供给量体水平与10月初持平，虽然周供给量环比上升较大，但目前商品房市场供应量仍较有限，相信随着政策的实施与落实，供给量会逐步释放，使得供给关系更为合理。成交量继续受到第二套房首付比例提高的政策的影响，市场观望氛围浓厚，商品房成交量继续延续上两周的水平。相信在后续由于受到政府整治房地产市场一系列政策的出台与落实，房产市场会逐步走向理性，供求关系得到相对平衡的水平。
市场存量房依然有限
市场供应量除新增项目外，还包括有市场存量，但统计数据显示，目前市场存量房数量也是相当有限。报告显示，截至11月11日，网上房地产一手可售房源量为1295.67万平方米，与市民居住需求息息相关的住宅存量仅521.53万平方米，这其中还有216.29万平方米是配套、动迁房源，若减去这些带有政府行为的房源之后，实际上购房者可从市场选择的一手商品住宅房源仅305.24万平方米，这点房源只相当于2个10月份的成交量。
在内环以内4014套的存量一手住宅房源中，减去475套的配套、动迁房源之后，整个内环线以内仅3539套房源可供市场选择；内外环之间的7876套可售房源减去1307套配套、动迁房源之后，也只有6569套房源可供市场选择。这也就意味着整个外环线以内的市区，购房者所能选择的商品住宅房源仅10108套。而10月份外环以内就成交了3918套一手商品住宅，同期的供应仅为1776套，供需缺口达2142套。照这个进度，5个月后整个外环以内的市区将无房可售。
四环线供求比上升
从区域的情况来看，11月4日-11月10日单周仅有个别区域的供求关系呈现出供大于求的局面，其中崇明县较为明显。另外，卢湾、长宁本周无新增供应量，而闸北和奉贤本周的新增供应量也有限。在这些区域中崇明县的供求差距最大，供求比达到了11.52，供给达到了69098平方米，而需求仅为5996平方米。
从环线来看，本周除了内环内的供求比有所减少外，其余四个环线的供求比均有不同程度的上升，其中中外环和郊环外的比值最大，分别达到了1.83和1.69，其中内中环的供给量体最小，仅为18540平方米，需求为52771平方米；内中环和外郊环的供求比较上周也有一定程度的上升，分别为0.35和0.9；内环内的供给和需求较上周均有所下降，但供给的减少幅度超过了需求的减少幅度，导致了供求比值的下降，达到了0.47。中外环本周的供求比处于几个区域内的最高水平，其供给达到了155831平方米，而需求为85037平方米。本周的供求比指数基本高于上周水平，主要由于受到上周供给紧缩的影响，本周供给有了一定的放量。
未来市场两大猜想
对于目前市场种种迹象进行分析后我们发现，未来沪上房地产市场仍将是一个稳定上扬的走势。在整体走势中，价格仍将是老百姓关注的焦点，预计未来房价在短时间内难以出现实质性下调。
一.供求关系不变难撼房价体系
房地产市场作为一个商品化市场，需求与供应组成的供求关系将是主导价格的最核心因素。如果供应量大于需求量，那就造成买方市场，楼盘相互竞争将带动房价下调；假设供应量小于需求量，那就转变为卖方市场，买房人成为弱势群体，价格只能居高不下。目前的房地产市场可以看作是一个供小于求的状态，因此才会出现房价节节攀升的局面。
二.土地成本上升，环线内房价将补涨
影响房价的另一个方面就是其成本，开发成本增加势必将导致价格上涨，因为大部分开发商对于开发项目都有一个较为固定的盈利水平要求，在盈利水平不变的情况下，也只有提高房价这一途径。而在所谓的开发成本中目前也只有土地成本上涨过快。
经过多年发展后，沪上环线以内的可开发土地已越来越少，不仅内环内地区稀少，目前中环线沿线也开始有限，于是土地价格也是水涨船高。另外土地出让竞拍也造就了一个又一个的新地王。日前新江湾城D3地块的最终楼板价就达到20000元/平方米，这一价格已经高于地区内部分楼盘的售价，因此预计未来地区房价将在其带动下再次冲高，同时也意味着地区内现今各盘未来还有较大上涨空间，最后导致众人都想提前购买地区内的房源，于是形成一个循环，最终的结果还是房价上涨。 |
